Mitä tehdä, kun ostamassani asunnossa on virhe?

Asunnon eli asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kauppa on usein ihmisen elämän suurimpia hankintoja. Joskus käytetyn asunnon ostaja huomaakin ostaneensa huoneiston, joka on tavalla tai toisella virheellinen. Tällöin on tärkeää tietää, miten tulisi toimia.

Asunnon laatuvirhe

Asunnossa on laatuvirhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asunnossa on laatuvirhe myös silloin, kun myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidessa huomioidaan ostajan mahdollisuus havaita kyseinen seikka asunnon tarkastuksessa ja myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä laiminlyönnin merkitys kaupan kannalta.

Asunnon laatuvirhe voi ilmetä myös siten, että asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on voinut perustellusti edellyttää kun asunnon hinta, ikä, alueella tavanomainen varustetaso ja kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat otetaan huomioon.

Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan myös silloin, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta. Mikäli myyjänä on elinkeinonharjoittaja, on myyjän annettava myös muita tietoja (asetus asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista).

Asunnossa voi olla myös taloudellinen virhe tai oikeudellinen virhe

Taloudellisessa virheessä on usein kyse ennen kaupantekoa annetuista tai tarkoituksella antamatta jätetyistä kaupankohteen taloudelliseen tilaan, sen kustannuksiin tai velkoihin liittyvistä seikoista. Taloudellisesta virheestä on kyse myös silloin, kun kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat merkittävästi suuremmat kuin ostaja on voinut edellyttää.

Asunnossa on oikeudellinen virhe, jos asunnon tai osan siitä omistaakin joku muu kuin myyjä eli sivullinen. Oikeudellisesta virheestä on kyse myös silloin, jos sivullisella on asuntoon pantti- tai muu oikeus eikä kauppasopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvine rajoituksineen. Ostaja voi vaatia oikeudellisista virheistä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Toimet virheen havaitsemisen jälkeen

Mahdollisessa virhetilanteessa on tärkeä muistaa tehdä reklamaatio eli valitus virheestä mahdollisimman pian virheen havaitsemisen jälkeen. Virhetilanteen myöhemmässä selvittelyssä voi olla merkitystä sillä, onko virheeseen reagoitu oikea-aikaisesti. Reklamaatiossa on hyvä pyrkiä esittämään virhe ja siihen perustuvat rahalliset vaatimukset mahdollisimman tarkkaan.

Reklamaatio tulisi tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti eli siten, että on todennettavissa, että reklamaatio on saavuttanut myyjän. Kirjallisen ja todisteellisen reklamoinnin vaatimuksen täyttää esimerkiksi sähköposti, johon myyjä on vastannut.

Myöhempää asian selvittelyä helpottaa, mikäli virhe on dokumentoitu mahdollisimman tarkasti. Reklamaatioon kirjattujen tietojen lisäksi on usein paikallaan esimerkiksi valokuvata virhe, pyytää tarjouksia virheen korjaamisesta sekä varata myös myyjälle mahdollisuus tulla toteamaan virhe asunnossa. Asiaa selviteltäessä on huomioitava, että asunto-osakeyhtiössä yhtiö vastaa lähtökohtaisesti rakenteiden korjaamisen kustannuksista, ja huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja puolestaan pintojen kunnosta ja korjauksista. Tästä voidaan kuitenkin poiketa esimerkiksi yhtiöjärjestyksen määräyksin. Edelleen on huomioitava, että asunto-osakeyhtiön varat koostuvat osakkailta kerättävistä vastikkeista. Näin ollen laaja ongelma vaikuttaa usein ainakin asunto-osakkeiden omistajien maksuvelvollisuuteen.

Virheen seuraukset

Yleisin virheestä aiheutuva seuraus on kauppahinnan alennus. Joissakin tapauksissa ostajalla saattaa olla oikeus vaatia myös vahingonkorvausta.

Ostajalla voi olla oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa, eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Kaupan purkamiskynnys on kuitenkin käytännössä varsin korkea.

Välittäjän vastuusta

On tyypillistä, että vanhan asunnon kaupassa käytetään apuna kiinteistönvälittäjää. Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävänsä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä otettava huomioon myös ostajan edut. Lisäksi välitysliikkeen on asuntoa tarjotessaan annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Noudatettavaksi tulevat myös tietyt kuluttajansuojalain säännökset. Kun kaupan kohteessa on virhe, tulee joissain tilanteissa siis tarkasteltavaksi myös kiinteistönvälittäjän vastuu.

Jyri Nikander, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja, varatuomari